土地は、都市計画法により「都市計画区域」と「都市計画区域外」に分けられます。都市計画区域には、市街化を進めようという「市街化区域」と、開発を抑えようという「市街化調整区域」があります。「市街化調整区域」では原則として住宅は建てられません。一方、「市街化区域」では、「第1種低層住居専用地域」「第1種住居地域」など12種類の「用途地域」に分けられ、建物の種類や大きさ、床面積などが決められています たとえば、「第1種低層住居専用地域」は、低層住宅の良好な住居環境を保護する地域なので、小中学校や住居併用店舗なら建てられますが、大学、病院、店舗、工場などは不可です。

建物の大きさに関わるのものに「建ぺい率」と「容積率」がありますが、これは用途地域によって範囲が設けられていて、それぞれの土地ごとに確定されています。
「建ぺい率」というのは、敷地面積に対する建築面積のこと。たとえば、300平方メートルの敷地で建ぺい率50％なら、150平方メートルまでは建物で地面を覆ってしまっても大丈夫です。
「容積率」は、敷地面積に対する延べ床面積のこと。たとえば、300平方メートルの敷地で100％の容積率なら、300平方メートルの床面積とすることが可能です。

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用途地域のほかに、火災や延焼を想定して、建物の大きさや種類、内装・外装について規制する「防火規制」というのもあります。「防火地域」「準防火地域」が指定され、防火地域内では、3階以上または延べ床面積が100平方メートルを超える建物は「耐火建築物」に、小さい建物でも「準耐火建築物」にしなくてはいけません。つまり、小規模な家であっても、木造ではなく、鉄骨造や鉄骨鉄筋コンクリート造にする必要があります。一般に住宅地域は、防火地域か準防火地域に該当するため、土地を選ぶ際には必ず確認しておきたいものです。
また、防火地域内に耐火建築物を建てる場合、土地に定められている建ぺい率が10％加算。規定より大きな建物をつくることができます。

建物の高さは、「絶対高さ制限」と「斜線制限」を受けます。
前者は、第1種および第2種低層住居専用地域内のみで、原則的に10メートル以上の高さにはできません。
後者は、建物のつくる影が道路や隣家に大きくかからないように定めたもの。「道路斜線制限」や「北側斜線規制」により、一定の規則によって想定された斜線から建物がはみださないように決められています。

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